Le projet de loi historique sur le logement du Congrès pourrait se retourner contre des millions de locataires

Mardi soir, le Congrès a adopté une législation sur l'accessibilité au logement, dans l'espoir d'apporter un peu de répit aux Américains dans un marché immobilier particulièrement difficile. Les ventes de logements sont au point mort depuis qu'elles ont atteint leur niveau le plus bas en 30 ans en 2023, tandis que le prix médian d'une maison dépasse toujours les 400 000 dollars. Même pour ceux qui souhaitent acheter un logement, le marché accuse un déficit de 4,7 millions d'unités. Selon Redfin, une famille doit gagner près de 117 000 dollars par an pour s'offrir un logement type sur le marché, soit près de 30 000 dollars de plus que ce que gagnent réellement la plupart des ménages américains.

Il n'est donc pas surprenant que l'âge moyen du primo-accédant aux États-Unis ait grimpé jusqu'à 40 ans. La loi ambitieuse 21st Century ROAD to Housing Act vise à changer cela. La législation prévoit notamment des financements pour des programmes de construction de nouveaux logements ainsi qu'un assouplissement de certaines réglementations afin de remédier au problème d'offre. 

Une disposition clé du projet de loi, qui est devenue un cheval de bataille aussi bien pour son instigatrice, la sénatrice Elizabeth Warren (D-Mass.), que pour le président Donald Trump, est l'interdiction faite aux investisseurs possédant plus de 350 maisons individuelles. Une section intitulée « Les logements sont faits pour les gens, pas pour les entreprises » reflète l'accord bipartisan selon lequel Wall Street et les grands investisseurs sont en partie responsables du fait que les Américains ordinaires ne peuvent pas se permettre d'acheter un logement.

« Ce projet de loi nous aide à démontrer notre engagement à faire baisser les coûts », a déclaré Warren à Politico. « Nous ne sommes pas majoritaires, mais nous avons réussi à obtenir 47 dispositions différentes pour réduire les coûts des familles américaines et faire reculer le capital-investissement, et nous y sommes parvenus. »

Mais le projet de loi pourrait se retourner contre certains locataires des 14,4 millions de maisons individuelles locatives du pays. Des économistes ont confié à Fortune qu'une interdiction faite aux Institutions d'investissement ne permettrait pas de lever les obstacles fondamentaux à l'accession à la propriété et pourrait nuire aux Américains à faibles revenus que le texte vise à aider.

« Les gens veulent désigner un coupable idéal et se dire : "Voilà le problème, donnez-moi un bouton facile pour le résoudre tout de suite" », avait déclaré précédemment à Fortune Jay Parsons, économiste spécialisé dans le logement locatif. « C'est une réponse émotionnellement satisfaisante, même si ce n'est pas une vraie solution. » 

Parsons a déclaré qu'une interdiction faite aux grandes Institutions d'investissement, qui possèdent environ 3 % du marché locatif des maisons individuelles, est peu susceptible d'avoir un impact significatif sur l'accessibilité pour les Américains à revenus plus modestes et pourrait laisser des millions de personnes dans l'incapacité de se loger. 

Les Institutions d'investissement servent des locataires qui sont généralement exclus de l'accession à la propriété pour des raisons sans rapport avec les entreprises. Parsons a expliqué que beaucoup louent parce qu'ils ne peuvent pas satisfaire aux conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire traditionnel en raison de revenus et de scores de crédit insuffisants, ou parce qu'ils ne peuvent pas se permettre les 1 000 dollars supplémentaires par mois que représentent les coûts liés à la propriété, tels que l'assurance habitation, les taxes foncières ou les réparations. 

Le locataire moyen d'une maison individuelle a un score FICO de 650 et un revenu du ménage de 88 000 dollars, bien inférieur à celui du propriétaire moyen d'une maison individuelle, qui affiche un score FICO de 730 et un revenu supérieur à 150 000 dollars, selon les données 2026 de l'Amherst Group partagées avec Fortune. Un score de crédit plus faible entraîne souvent des taux d'intérêt plus élevés, ce qui fait que louer auprès des Institutions d'investissement est souvent moins cher. 

« Ce sont de vraies personnes, de vraies familles, qui vivent dans ces maisons, et l'hypothèse et le discours dominant veulent qu'elles seraient propriétaires si les investisseurs ne possédaient pas ces logements », a déclaré Parsons. « La réalité, c'est que la plupart d'entre elles ne le peuvent pas. » 

Aujourd'hui, on compte environ 1 million de maisons individuelles locatives de moins qu'il y a dix ans, et la part des maisons individuelles mises en location a progressivement diminué depuis 2014, selon une analyse 2025 de la National Association of Realtors.

Interdire les Institutions d'investissement réduirait l'offre de logements locatifs, ralentirait le développement de nouvelles unités et déplacerait plus d'un million de personnes de leur domicile, a indiqué le National Rental Home Council dans un communiqué adressé à Fortune. Les membres du conseil comprennent certains des plus grands propriétaires de maisons individuelles locatives, notamment Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent et Tricon Residential.

La location est également devenue un moyen pour les Américains à revenus faibles et modérés d'éviter les prêts hypothécaires à risque assortis de taux d'intérêt élevés et variables, a déclaré Parsons. Parallèlement, les taux de défaillance sur les prêts hypothécaires des Américains à faibles revenus ont augmenté ces dernières années en raison de la hausse du chômage et des prix de l'immobilier, selon la Réserve fédérale de New York.

Trump interrompt la fête

Alors que les deux partis célébraient leur victoire dans les émissions matinales de mercredi, Trump a soudainement annoncé sur Truth Social qu'il annulait la cérémonie de signature prévue pour le projet de loi sur le logement. Le président bloque le texte jusqu'à ce que le Congrès adopte le SAVE America Act, qui imposerait des restrictions sur l'identification des électeurs et le vote par correspondance. 

Ce recul pourrait constituer un sérieux revers pour les républicains comme pour les démocrates, alors que les deux partis cherchent à convaincre les électeurs qu'ils améliorent le pouvoir d'achat à l'approche des élections de mi-mandat. 

Le leader de la majorité au Sénat, John Thune (R-S.D.), a déclaré que les républicains n'avaient pas les voix nécessaires pour faire adopter le SAVE America Act. Trump rencontre mercredi les sénateurs républicains pour un déjeuner au Capitole, au cours duquel ils devraient aborder diverses questions, dont le projet de loi électoral. 

Cet article a été initialement publié sur Fortune.com