國會里程碑式住房法案可能對數百萬租房者產生適得其反的效果

週二晚間，國會通過了一項住房可負擔性法案，希望能為在嚴峻房市中掙扎的美國人帶來一些喘息空間。自2023年房屋銷售跌至30年低點以來，市場持續停滯，房屋中位價格仍超過40萬美元。即便想要購屋，市場上也短缺470萬套房源。根據Redfin的數據，一個家庭每年需賺近11.7萬美元，才能負擔得起市場上的典型住宅——比大多數美國家庭實際收入高出近3萬美元。

美國首次購屋者的平均年齡已攀升至40歲，這並不令人意外。涵蓋範圍廣泛的《21世紀住房之路法案》（21st Century ROAD to Housing Act）旨在改變這一現狀。該法案包含為建造新屋計畫提供資金，以及鬆綁部分法規以解決供應問題。

法案的一個關鍵條款已成為法案發起人麻薩諸塞州民主黨參議員伊莉莎白·華倫（Elizabeth Warren）與總統唐納·川普（Donald Trump）共同倡導的核心訴求，即禁止擁有超過350套獨棟住宅的投資者持有房產。一個題為「住宅是為人而設，不是為企業」的條款，反映了兩黨的共識——華爾街和大型投資者是普通美國人無力購屋的原因之一。

「這項法案幫助我們展現了降低成本的承諾，」華倫告訴Politico。「我們並非多數黨，但我們積極參與，為47項不同條款而戰，目的是降低美國家庭的生活成本、打擊私募股權，而我們做到了。」

然而，對於全美1,440萬套獨棟出租屋的部分租客而言，這項法案可能適得其反。多位經濟學家告訴Fortune，禁止機構投資者並不能打破購屋的根本障礙，反而可能對法案原本希望幫助的低收入美國人造成負面影響。

「人們想找一個替罪羊，說：『嘿，這就是問題所在，給我一個簡單的解決辦法，現在就解決，'」租賃住房經濟學家傑伊·帕森斯（Jay Parsons）此前告訴Fortune。「這是一個情感上令人滿足的答案，即便它並非真正的解決方案。」

帕森斯表示，大型機構投資者約持有獨棟出租市場的3%，禁止他們進入市場不太可能對低收入美國人的住房可負擔性產生顯著影響，反而可能讓數百萬人無力負擔居所。

機構投資者服務的租客，通常是因為與企業無關的原因而被拒於購屋門外。帕森斯表示，許多人選擇租房，是因為收入較低、信用評分不足而無法申請傳統按揭貸款，或者無力負擔每月額外的1,000美元購屋成本，例如房屋保險、房產稅或維修費用。

根據Amherst Group 2026年與Fortune分享的數據，獨棟住宅的平均租客FICO信用評分為650，家庭收入為8.8萬美元，遠低於獨棟住宅的平均屋主——後者的FICO評分為730，收入超過15萬美元。信用評分較低往往導致較高的利率，因此向機構投資者租屋通常更為划算。

「這些都是真實的人、真實的家庭，他們住在這些房子裡，而普遍的假設和說法是，若非投資者擁有這些房屋，他們本可成為屋主，」帕森斯說。「但現實是，他們大多數人根本負擔不起。」

根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）2025年的分析，目前獨棟出租住宅的數量比十年前減少了約100萬套，獨棟住宅出租的比例自2014年以來也持續降低。

全國租賃住宅委員會（National Rental Home Council）在向Fortune發表的聲明中指出，禁止機構投資者將降低租賃住房供應、拖慢新單位開發進度，並迫使逾百萬人離開現有住所。該委員會成員包括部分最大型的獨棟住宅出租業主，包括Invitation Homes、Progress Residential、American Homes 4 Rent及Tricon Residential。

帕森斯表示，租房也已成為中低收入美國人規避利率浮動的次級按揭貸款的一種方式。與此同時，根據紐約聯邦儲備銀行的數據，由於失業率上升及房價走高，低收入美國人的按揭貸款逾期率在過去幾年持續增加。

川普喊停

週三早上，兩黨仍在各大早間節目上慶祝勝利，川普卻突然在Truth Social上宣布，取消原定的住房法案簽署儀式。總統表示，將擱置該法案，直到國會通過《拯救美國法案》（SAVE America Act）——該法案將對選民身份驗證及郵寄投票加以限制。

這一退步可能對共和黨和民主黨都造成重大打擊，因為兩黨都在努力說服選民，他們正在中期選舉前著手改善民眾的生活負擔能力。

參議院多數黨領袖、南達科他州共和黨參議員約翰·圖恩（John Thune）表示，共和黨沒有足夠票數通過《拯救美國法案》。川普週三將在國會山與參議院共和黨人共進午餐，預計屆時將討論包括選舉法案在內的多項議題。

本文原刊於Fortune.com