Americanos enfrentam decisão importante após notícias do mercado imobiliário

Os potenciais compradores de habitação passaram anos a ponderar se deveriam comprar num mercado difícil ou aguardar que as condições se tornassem favoráveis. Durante grande parte desse período, a paciência parecia a opção mais segura, e esta semana pareceu confirmar isso.

A taxa média das hipotecas fixas a 30 anos subiu para 6,52% em 11 de junho, o terceiro aumento em quatro semanas, de acordo com a Freddie Mac, após a leitura mais recente da inflação atingir um máximo de três anos. Para os compradores que esperavam uma redução nos custos de financiamento, foi mais um incentivo para aguardar antes de entrar no mercado imobiliário.

No entanto, um relatório separado divulgado no mesmo dia apontou na direção oposta. Com base em novos dados, a Realtor.com revelou que as guerras de licitação da era pandémica se inverteram consideravelmente. A casa típica está agora a ser vendida abaixo do seu preço de tabela, o que mostra que o poder de negociação está agora do lado dos compradores.

Este desenvolvimento coloca os americanos perante uma decisão real: continuar a aguardar a descida das taxas ou agir com um nível de poder negocial que o mercado não oferecia há anos. O diretor de investimentos da BiggerPockets, Dave Meyer, tem descrito esta mudança como uma verdadeira oportunidade.

"O mercado atual é precisamente o que muitos investidores desejam: preços com desconto, melhor poder de negociação e ativos de qualidade disponíveis a preços mais baixos", disse Meyer ao TheStreet numa entrevista exclusiva.

O que o novo relatório revela sobre os preços das casas

A análise da Realtor.com, divulgada na quinta-feira, concluiu que os vendedores já não podem contar com a totalidade do preço pedido. Esta é uma diferença marcante em relação a 2021 e 2022, quando os anúncios frequentemente atraíam propostas acima do preço pedido em meio a uma concorrência feroz por um inventário limitado. Hoje, a casa típica está a ser vendida abaixo do seu preço de tabela mais recente.

Esta inversão segue-se à subida das taxas hipotecárias desde 2022, que arrefeceu a procura dos compradores e fez descer os preços de venda abaixo do pedido em grande parte do mercado.

Os novos dados mostram a importância da rapidez. Uma casa sob contrato nas primeiras quatro semanas apresenta um valor cerca de 1,8% mais elevado em relação ao preço pedido do que a venda média. Quanto mais tempo fica no mercado, maior o desconto — até que, às 18 semanas, os vendedores estão tipicamente a aceitar cerca de 1,3% abaixo do que pretendiam.

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Esta mudança é sentida de forma diferente consoante a região. O Sul e o Oeste inclinaram-se firmemente a favor dos compradores, enquanto o Nordeste é a única área onde as casas ainda tendem a ser vendidas acima do preço de tabela, de acordo com o relatório. O Midwest situa-se entre os dois, a caminho de uma viragem de regresso aos vendedores no final deste ano.

Para Meyer, um mercado como este muda a forma de comprar uma casa, não se se deve comprar.

"Pode comprar-se em qualquer mercado. Basta ajustar a estratégia e as táticas às condições atuais", disse Meyer. 

Para os compradores, as notícias apontam para mais margem de negociação e menos razão para pagar em excesso. O que não consegue responder é se devem agir com esse poder negocial agora ou aguardar por taxas mais baixas. Essa decisão é mais matizada e traz as taxas hipotecárias de volta ao debate.

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A decisão que os compradores enfrentam com a subida das taxas hipotecárias

O argumento a favor de esperar assenta nas taxas hipotecárias, e esta semana pouco fez para o enfraquecer. O aumento surgiu após o Departamento do Trabalho ter reportado que os preços no consumidor subiram 4,2% no ano até maio, a inflação anual mais rápida em três anos, impulsionada em grande medida por um pico energético ligado à guerra com o Irão. A inflação persistente deixa à Reserva Federal pouco espaço para cortar as taxas e mantém a pressão ascendente sobre as taxas hipotecárias, dando aos compradores indecisos mais uma razão para aguardar até que o crédito se torne mais acessível.

Dependendo de quem ouvem, os compradores podem interpretar esta última semana de duas formas. Uma é aguardar, apostando que as taxas recuem eventualmente e preservem mais poder de compra no futuro. A outra é agir agora, tratando o poder de negociação que os dados da Realtor.com confirmam como razão suficiente para comprar, mesmo com as taxas atuais.

Tudo se resume a uma aposta sobre se o alívio das taxas está realmente a chegar. A resposta de Meyer é que provavelmente não está. 

"As pessoas têm esperado quatro anos para que as taxas caiam. Tenho tentado dizer às pessoas que isso provavelmente não vai acontecer", disse Meyer ao TheStreet. "Quando se aceita essa realidade, as oportunidades tornam-se muito mais fáceis de identificar. Em vez de dizer 'as taxas hipotecárias vão salvar-me', pergunta-se: 'O que posso fazer com taxas na casa dos seis por cento?'"

Nada disto torna 2026 um ano fácil para comprar casa. As taxas hipotecárias próximas de 6,5% e os preços das casas que permanecem elevados pelos padrões históricos continuam a ser condicionantes reais à acessibilidade. Dito isto, o relatório de quinta-feira revela uma mudança em quem detém atualmente o poder negocial. Para os compradores, a decisão é como utilizá-lo enquanto dura.

Conclusões principais para os compradores de habitação em 2026

• Os compradores têm agora a vantagem: o relatório mais recente da Realtor.com mostra a casa típica a fechar abaixo do seu preço de tabela, uma viragem acentuada face a 2021 e 2022, quando os compradores pagavam habitualmente acima do pedido para fechar negócio.
• Quanto mais tempo uma casa fica no mercado, mais fraca é a posição do vendedor: os anúncios que ficam sob contrato por volta da quarta semana ainda conseguem cerca de 1,8% mais do que uma venda típica, segundo a Realtor.com, enquanto os que ficam por vender às 18 semanas ficam próximos de 1,3% abaixo do objetivo do vendedor.
• A região molda os cálculos: o Sul e o Oeste dão aos compradores mais poder negocial, o Midwest está dividido, e o Nordeste é a única região que ainda favorece os vendedores, que tendem a obter mais do que pedem, de acordo com a Realtor.com.
• A subida das taxas é o obstáculo: a hipoteca média a 30 anos subiu para 6,52% em meados de junho após a inflação atingir um máximo de três anos, segundo dados da Freddie Mac e do Departamento do Trabalho. Esse jogo de forças é a razão pela qual os compradores enfrentam uma decisão real, não uma escolha simples.
• O que se mantém igual é a acessibilidade: taxas próximas de 6,5% e preços ainda elevados mantêm a propriedade cara, pelo que as notícias apontam para uma posição mais forte para os compradores, não para um verdadeiro alívio dos custos subjacentes.

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