Do tej pory, jeśli chodzi o nieruchomości, Blackstone był w ostatnich latach najbardziej znany z pozbywania się wielu swoich prestiżowych nieruchomości biurowych – które po upowszechnieniu pracy zdalnej nigdy nie odzyskały prognozowanego potencjału przepływów pieniężnych – z ogromną zniżką. Teraz firma może sięgać po stare, sprzed kryzysu Lehman, metody, sygnalizując szczyt w kolejnym segmencie komercyjnych nieruchomości: centrach danych. 

Dwa dni temu informowaliśmy, że Blackstone sprzedaje swoje udziały w trzech centrach danych w Północnej Wirginii za 3,5 miliarda dolarów, realizując część zakładu zawartego niecałe trzy lata temu. Według Bloomberga, Digital Realty Trust zapłaci 1,2 miliarda dolarów gotówką i zaoferuje akcje o wartości 2,3 miliarda dolarów (które gigant private equity w dużej mierze już spieniężył) funduszom Blackstone; w zamian spółka zajmująca się centrami danych przejmie 80% udział Blackstone w dwóch centrach danych o mocy 96 megawatów w Manassas w Wirginii oraz 50% udział w centrum o mocy 96 megawatów w pobliskim Sterling.

Stwierdziliśmy, że „pytanie brzmi, dlaczego Blackstone zdecydował się pociągnąć za sznurek właśnie teraz, gdy pojawiają się nowe wątpliwości, czy Mag 7 będą nadal finansować ekspansję AI praktycznie nieograniczonym capexem."

Dwa dni później mamy odpowiedź. 

Cyfrowy atrament ledwo zdążył wyschnąć po sprzedaży centrów danych w Wirginii, a już dowiadujemy się, że QTS (QTS Realty Trust) należący do Blackstone po cichu ogranicza ekspozycję na AI, rezygnując z planów budowy swojej części (która w tym momencie jest jedyną pozostałą częścią, po tym jak partner wycofał się kilka dni temu) kampusu centrum danych o powierzchni 2100 akrów w Wirginii – zwanego również Prince William Digital Gateway, który miał pomieścić nawet 37 budynków centrów danych – oddając zwycięstwo mieszkańcom, którzy przez lata walczyli o obalenie projektu. 

Deweloper centrów danych planował przekształcenie ponad 800 akrów w hrabstwie Prince William w Północnej Wirginii, w projekt obejmujący 22 miliony stóp kwadratowych, co uczyniłoby go największym kampusem centrum danych na świecie. Zlokalizowany na skraju historycznego pola bitwy z czasów wojny secesyjnej i na terenach, które niegdyś były chronione przed zabudową, projekt wywołał silny sprzeciw właścicieli domów i został zablokowany przez pozwy sądowe.

W ramach szerszego wejścia Wall Street w sektor centrów danych, inwestycje napłynęły do Północnej Wirginii, uznawanej za największy rynek centrów danych w kraju, lepiej znany jako „Data Center Alley" 

Jednak w strategicznym zwrocie o 180 stopni, w ostatnich dniach kierownictwo QTS zdecydowało, że nie warto kontynuować walki sądowej, podały źródła Bloomberga. Prawnicy firmy planują poinformować sąd o swojej decyzji jeszcze w tym tygodniu, powiedziały osoby prosząc o nieujawnianie tożsamości przy omawianiu niepublicznych informacji.

Szybki wzrost QTS uczynił z niego wzorcowy przykład tego, jak private equity napędzało błyskawiczną ekspansję branży centrów danych. Te ambicje zderzają się z publicznym niepokojem o przeciążenie sieci energetycznych i wzrost cen domów spowodowany przez centra danych AI.

Wycofanie się może być ostatecznym ciosem dla projektu „Digital Gateway" w Wirginii, megaobiektu o powierzchni mniej więcej dwukrotnie większej niż nowojorski Central Park, z zapotrzebowaniem na energię na poziomie całego miasta. Inicjatywa miała przyciągnąć około 100 miliardów dolarów wydatków i stworzyć jeden z największych na świecie korytarzy technologicznych. Już nie. 

Projekt wywołał kontrowersyjne, przeciągające się publiczne przesłuchania. Błąd urzędniczy związany z kluczowym posiedzeniem w sprawie zagospodarowania przestrzennego stworzył przeszkody dla deweloperów. Już wcześniej, wspierany przez Brookfield Compass Datacenters, który miał budować na ponad 800 akrach terenu, wycofał się w maju. 

Zwroty obu firm, pisze Bloomberg, stanowią jedno z najbardziej dramatycznych wycofań deweloperów z projektu centrum danych.

To przypomnienie, jak wyścig firm technologicznych o infrastrukturę obliczeniową wspierającą postęp AI coraz bardziej napotyka te same wąskie gardła – od niedoborów energii po braki w łańcuchu dostaw – przed którymi ostrzegaliśmy przez ostatnie dwa lata i o których Citadel ostrzegał ostatnio.

Zorganizowana opozycja rośnie w siłę, zmuszając firmy i deweloperów do bardziej przemyślanego wyboru miejsc budowy. To dokładnie to, przed czym ostrzegaliśmy rok temu, że się wydarzy, gdy coraz więcej oddolnych organizacji sprzeciwiało się nieustannemu wdrażaniu centrów danych. Przynajmniej nie doszliśmy jeszcze do etapu podpaleń (na razie).

Aby pokryć koszty takich inwestycji, Wirginia niedawno uchwaliła budżet z podatkiem od zużycia energii dla centrów danych, a kolejne stany grożą moratorium na nowe inwestycje. Centra danych – i sposób podziału ich kosztów i korzyści – stają się teraz ważną kwestią w nadchodzących wyborach śródkadencyjnych w USA. Te przeszkody rodzą pytania inwestorów, czy rozbudowa AI może utrzymać takie tempo. 

Dla organizatorów społeczności i mieszkańców, którzy przez ostatnie pięć lat sprzeciwiali się Digital Gateway, wycofanie się QTS potwierdzi teraz skuteczność strategii obejmującej kampanie nacisku na lokalnych polityków i ataki prawne. Wywoła to również jeszcze silniejszą ogólnokrajową reakcję przeciwko tym niechcianym inwestycjom.

Jak przypomina Bloomberg, setki zwolenników i krytyków pojawiło się na 27-godzinnym przesłuchaniu w sprawie zagospodarowania przestrzennego w 2023 roku, aby lobbować władze w sprawie projektu. Po tym, jak urzędnicy hrabstwa niewielką większością głosów zagłosowali za zatwierdzeniem przekształcenia gruntów rolnych i półwiejskich na centra danych, organizatorzy społeczności i mieszkańcy wnieśli pozwy sądowe.

Wynik posiedzenia – i to, czy hrabstwo właściwie ogłosiło wydarzenie – był w centrum wyzwań prawnych. Pozwy opierały się na jednym szczególe: pierwsze dwa ogłoszenia prasowe informujące o przesłuchaniu nie były rozdzielone co najmniej sześcioma dniami, jak wymagały ówczesne przepisy stanowe i lokalne. Choć nie jest jasne, czy agenci Blackstone próbowali „naoliwić" ręce komisji ds. zagospodarowania przestrzennego, aby po cichu przyspieszyć budowę centrum danych, ostatecznie wynik był katastrofalny dla budowniczych. 

W marcu sądy Wirginii podtrzymały wcześniejszy wyrok, że zatwierdzenia zagospodarowania przestrzennego były nieważne, ponieważ publiczne ogłoszenia o posiedzeniu nie spełniały wymogów.

„Choć nadal wierzymy, że projekt ten oferował znaczące korzyści dla regionu i naszych sąsiadów, ostatnie działania prawne i narastające przeszkody regulacyjne skutecznie zamknęły realną ścieżkę naprzód," powiedział prezes Compass Datacenters AJ Byers w oświadczeniu po wydaniu wyroku.

Po wycofaniu się Compass, QTS pozostał jedynym deweloperem. Był jedyną stroną, która złożyła wniosek o apelację w Sądzie Najwyższym Wirginii.

Początkowo kierownictwo firmy obawiało się perspektywy ustanowienia precedensu prawnego na podstawie błędu administracyjnego. Po wycofaniu się Compass, QTS stracił partnera, który dzieliłby koszty modernizacji różnych mediów potrzebnych do masowych inwestycji, powiedziała jedna z osób zaznajomionych ze sprawą. QTS zdecydował, że nie warto kontynuować projektu.

Blackstone, który przejął QTS w 2021 roku, jest głównym finansistą centrów danych, z portfelem takich aktywów o wartości ponad 150 miliardów dolarów na całym świecie. 

Coraz bardziej zacięty polityczny i oddolny sprzeciw wobec budowy nowych centrów danych wyjaśnia, dlaczego Blackstone traci pewność siebie właśnie w momencie, gdy bańka AI osiąga szczyt, najpierw sprzedając istniejące centra danych, a teraz rezygnując z nadchodzących projektów.  Niedawne badanie Gallupa wykazało, że 7 na 10 Amerykanów sprzeciwia się budowie centrów danych dla sztucznej inteligencji w swoim lokalnym obszarze, w tym prawie połowa, 48%, jest zdecydowanie przeciwna. Zaledwie jedna czwarta popiera te projekty, a 7% jest zdecydowanie za.

Połowa przeciwników wspomina o nadmiernym zużyciu zasobów przez centra danych, w tym po 18% wspomina o zużyciu wody i energii. Szesnaście procent wspomina o powiązanym problemie środowiskowym – zanieczyszczeniu, w tym hałasem oraz zanieczyszczeniu powietrza i wody.

Około jeden na pięciu przeciwników jest zaniepokojony wpływem na lokalną jakość życia, w tym wzrostem liczby ludności, zwiększonym ruchem drogowym i preferowaniem innych sposobów wykorzystania gruntów. Podobna część wspomina o potencjalnie negatywnych konsekwencjach ekonomicznych, w tym wyższych rachunkach za media, wzroście kosztów utrzymania i kosztach budowy centrów danych (które mogą wiązać się z wykorzystaniem środków podatników).

Większość pozostałego sprzeciwu wynika z ogólnych lub szczegółowych obaw dotyczących sztucznej inteligencji.

Blackstone, zarządzający aktywami o wartości ponad 1,3 biliona dolarów, przedstawia się jako największy globalny dostawca centrów danych i jest również właścicielem niektórych mediów zasilających te centra. Przejął QTS w 2021 roku i kupił australijskiego dostawcę usług obliczeniowych AirTrunk w 2024 roku. W maju firma przeprowadziła pierwszą ofertę publiczną Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc., swojego wehikułu do przejęć centrów danych, który ma na celu zakup już wybudowanych i wynajętych nieruchomości korzystających z boomu na sztuczną inteligencję.

A teraz, gdy ruch protestacyjny wie, jak odpierać niechcianych lokatorów z Wall Street, dzięki kapitulacji Blackstone, należy spodziewać się wykładniczego wzrostu prawnych (i innych) prób utrudnienia wdrażania centrów danych w całych USA, co zapewni, że supercykl AI, który już jest opóźniony o lata, a tylko połowa centrów danych przeznaczonych do budowy jest w toku i na czas, doświadczy lawiny opóźnień i anulowań, zapewniając, że zwrot z finansowanego długiem capexu będzie jeszcze mniejszy, gdy ostateczne daty uruchomienia będą stopniowo przesuwać się coraz dalej w nieznaną przyszłość.