Dyrektor generalny Opendoor ostrzega, że rynek mieszkaniowy przestał działać

Na rynku nieruchomości pojawił się problem.

Domy trafiają na rynek, jednak wiele nieruchomości stoi bezczynnie. Kupujący szukają ulgi, ale oprocentowanie kredytów hipotecznych jest wciąż na tyle wysokie, że miesięczne raty są trudne do udźwignięcia. Starsi właściciele domów, którzy mogliby przeprowadzić się do mniejszych nieruchomości, pozostają na miejscu, ponieważ przeprowadzka mogłaby oznaczać utratę znacznie tańszego kredytu hipotecznego.

To pozostawia osoby kupujące dom po raz pierwszy w trudnym położeniu.

Dyrektor generalny Opendoor, Kaz Nejatian, twierdzi, że problem dotyczy nie tylko cen domów. Wiele osób nie może pozwolić sobie na przeprowadzkę na tym rynku, nawet jeśli tego pragnie.

Ma to kluczowe znaczenie dla Opendoor (OPEN), firmy, której działalność opiera się na upraszczaniu i przyspieszaniu transakcji na rynku nieruchomości. Przedsiębiorstwa oparte na transakcjach szybko odczuwają skutki spowolnienia na rynku mieszkaniowym.

Według Freddie Mac, 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu wynosił średnio 6,47% na dzień 18 czerwca, w porównaniu z 6,52% tydzień wcześniej, jednak wciąż jest wystarczająco wysoki, aby nadwyrężać przystępność cenową.

Skutkuje to pozornie ożywionym rynkiem, który pod powierzchnią jest niezwykle frustrujący.

„Osoby kupujące dom po raz pierwszy utknęły i nie są w stanie kupić na tym rynku" – powiedział Nejatian w CNBC.

Dyrektor generalny Opendoor mówi, że osoby kupujące dom po raz pierwszy są wykluczone

Liczba ofert rośnie, ale domy pozostają na rynku dłużej niż rok temu – powiedział Nejatian.

To kluczowa różnica.

Więcej ofert nie zawsze przekłada się na łatwiejszy rynek dla kupujących. Zasoby mogą rosnąć, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych jest wysokie, a sprzedający niechętnie obniżają ceny, nawet jeśli domy nie są przystępne cenowo.

Głównym problemem jest przepływ.

Wielu właścicieli miało możliwość refinansowania lub zakupu domów, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych było znacznie niższe. Teraz sprzedaż nieruchomości i zakup nowej może oznaczać zamianę stawki bliskiej 3% na ponad 6%.

Sprawia to, że przeprowadzka do mniejszego domu staje się mniej kusząca.

Uniemożliwia to również przepływ domów przez rynek w normalnym trybie.

Decyzja starszych właścicieli domów o pozostaniu na miejscu oznacza mniej domów dla młodszych kupujących. Gdy młodsi nabywcy nie mogą wejść na typową drabinę mieszkaniową, zaczyna ona się rozpadać.

Ostrzeżenie Opendoor dotyczące rynku mieszkaniowego: Kluczowe wnioski

• Dyrektor generalny Opendoor, Kaz Nejatian, twierdzi, że osoby kupujące dom po raz pierwszy utknęły na obecnym rynku.
• Oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje wystarczająco wysokie, aby miesięczne raty były odczuwalnym obciążeniem.
• Wielu właścicieli domów nie decyduje się na przeprowadzkę do mniejszych nieruchomości, ponieważ nie chcą rezygnować z tańszych kredytów hipotecznych.
• Według Narodowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (National Association of Realtors), typowy wiek osoby kupującej dom po raz pierwszy wzrósł do 40 lat.
• Wolny rynek transakcji stwarza bezpośrednie wyzwanie dla modelu biznesowego Opendoor.

Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (National Association of Realtors) podało w swoim Profilu Kupujących i Sprzedających Domy z 2025 roku, że udział osób kupujących dom po raz pierwszy spadł do rekordowo niskiego poziomu 21%, podczas gdy średni wiek osoby kupującej dom po raz pierwszy wzrósł do rekordowego poziomu 40 lat.

To potwierdza ostrzeżenie Nejatiana.

Pierwszy dom to coś więcej niż zwykły dom. Często jest to początek budowania majątku gospodarstwa domowego. Jeśli kupujący czekają do 40. roku życia, długoterminowe konsekwencje mogą wykraczać daleko poza jeden zły cykl rynkowy.

Opendoor ma wiele do stracenia w kwestii obrotu nieruchomościami

Poglądy Nejatiana są szczególnie istotne, biorąc pod uwagę, że działalność Opendoor opiera się na aktywności na rynku mieszkaniowym.

Firma deklaruje, że jej celem jest „przechylenie świata na korzyść właścicieli domów i tych, którzy ciężko pracują, aby nimi zostać". Jej działalność koncentruje się na wykorzystaniu technologii do uproszczenia procesu zakupu i sprzedaży nieruchomości.

Podstawowa zasada działania Opendoor jest prosta: kupować nieruchomości, przeprowadzać remonty lub renowacje, a następnie je sprzedawać. Firma przedstawia koncepcję iBuyer jako cykl, w którym nabywa dom, remontuje go, a następnie odsprzedaje.

To podejście sprawdza się najlepiej, gdy domy się sprzedają.

Na zamrożonym rynku obie strony napotykają trudności. Sprzedający mogą niechętnie wystawiać oferty. Kupujący mogą nie chcieć składać ofert. Domy mogą dłużej pozostawać na rynku. Trudniejsze staje się ustalanie cen. Ryzyko związane z zasobami może wzrosnąć.

Dlatego ostrzeżenie Nejatiana to coś więcej niż ogólne narzekanie na rynek nieruchomości.

Dotyka sedna trudności, z jakimi zmaga się Opendoor.

Startup stara się przekonać inwestorów, że może wykorzystać technologię, dane i szybkość, aby wyeliminować tarcia z rynku nieruchomości mieszkaniowych. Jednak rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych i presja finansowa mogą zniwelować korzyści nawet z usprawnionego procesu.

Więcej o rynku nieruchomości:

• Amerykanie stają przed ważną decyzją po najnowszych informacjach z rynku mieszkaniowego
• Zillow ujawnia istotną zmianę na rynku mieszkaniowym
• Realtor.com i ATTOM sygnalizują alarmujące ryzyko na rynku mieszkaniowym

Dyrektor generalny Opendoor, Nejatian, wcześniej pełniący funkcję COO i wiceprezesa ds. produktu w Shopify, został mianowany dyrektorem generalnym we wrześniu 2025 roku, aby poprowadzić firmę w kolejny rozdział jako platforma nieruchomości napędzana sztuczną inteligencją.

To czyni obecny rynek poważnym sprawdzianem.

Opendoor ma lepszą ofertę, jeśli może pomóc w sprzedaży domów na słabym rynku. Gdy kupujący i sprzedający utknęli w martwym punkcie, rozwój staje się trudniejszy.

Bloomberg &sol Getty Images

Dyrektor generalny Opendoor mówi, że rynek mieszkaniowy potrzebuje mniej barier

Nejatian wskazał również na napięcie między kupującymi a sprzedającymi na rynku mieszkaniowym.

To znajomy argument ze strony przedstawiciela technologicznej firmy z branży nieruchomości, ale na tym rynku brzmi on inaczej.

Kupujący szukają czegoś więcej niż niższych cen nieruchomości. Chcą płacić mniej miesięcznie. Sprzedający nie chcą jedynie szybko sprzedać. Zależy im na dobrej cenie, zwłaszcza jeśli ich kolejny dom będzie wiązał się ze znacznie wyższym oprocentowaniem kredytu hipotecznego.

Cele mogą być sprzeczne.

Mechanizm rynkowy z natury rzeczy generuje zbyt wiele kosztów między kupującym a sprzedającym – powiedział Nejatian. Gdyby wyeliminować te tarcia, twierdził, sprzedający mogliby zatrzymać więcej pieniędzy, a kupujący płacić mniej.

To optymistyczny argument dla startupów takich jak Opendoor.

Firma nie może decydować o oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Nie może zmusić właścicieli do sprzedaży. Nie jest w stanie samodzielnie rozwiązać kwestii przystępności cenowej.

Jednak na rynku, który już sam w sobie stanowi wyzwanie, może argumentować, że szybsze i sprawniejsze transakcje nabierają jeszcze większego znaczenia.

Ale osoby kupujące dom po raz pierwszy nadal borykają się z bezpośrednimi trudnościami.

Mierzą się z wysokimi ratami, starzejącą się konkurencją, ograniczoną przystępną ofertą oraz rynkiem, na którym wielu obecnych właścicieli domów ma niewielką motywację do przeprowadzki.

Dla wielu Amerykanów pierwszy dom stał się kamieniem milowym późniejszego etapu życia, a nie punktem startowym.

Ostrzeżenie Nejatiana jest również realiami biznesowymi dla Opendoor.

Ospały rynek mieszkaniowy szkodzi konsumentom, sprzedającym, a zwłaszcza firmom, których działalność opiera się na realizacji transakcji.

Powiązane: Nowe dane budzą świeże obawy dotyczące rynku mieszkaniowego