Jusqu'à présent, dans le domaine de l'immobilier, Blackstone était surtout connu ces dernières années pour son dumping de nombreuses propriétés de bureaux emblématiques — qui, dans le sillage du télétravail, n'ont jamais retrouvé leur potentiel de flux de trésorerie prévu — à des prix fortement réduits. Désormais, il semble reprendre une page de son ancien manuel d'avant Lehman en annonçant le sommet d'un autre segment de l'immobilier commercial : les centres de données.

Il y a deux jours, nous avons rapporté que Blackstone cédait ses participations dans trois centres de données en Virginie du Nord pour 3,5 milliards de dollars, encaissant une partie d'un pari réalisé il y a moins de trois ans. Selon Bloomberg, Digital Realty Trust paierait 1,2 milliard de dollars en espèces et offrirait 2,3 milliards de dollars de ses actions (que le géant du capital-investissement a largement converties en liquidités à ce stade) aux fonds Blackstone ; en échange, la société de centres de données acquerra la participation de 80 % de Blackstone dans deux centres de données de 96 mégawatts à Manassas, en Virginie, ainsi qu'une participation de 50 % dans un centre de 96 mégawatts à Sterling, à proximité.

Nous avions déclaré que « la question est de savoir pourquoi Blackstone a décidé de tirer la sonnette d'alarme maintenant, alors que de nouveaux doutes émergent quant à la poursuite du financement de l'expansion de l'IA par les Mag 7 avec des dépenses d'investissement pratiquement illimitées. »

Deux jours plus tard, nous avons une réponse.

L'encre numérique est à peine sèche sur ses ventes de centres de données en Virginie, et nous apprenons que QTS de Blackstone (QTS Realty Trust) réduit discrètement son exposition à l'IA en abandonnant ses plans de construction de sa portion (qui est à ce stade la seule portion restante après que son partenaire s'est déjà retiré il y a quelques jours) d'un campus de centres de données de 2 100 acres en Virginie — également connu sous le nom de Prince William Digital Gateway, qui devait accueillir jusqu'à 37 bâtiments de centres de données — offrant ainsi une victoire aux résidents qui ont lutté pendant des années pour faire tomber le projet.

Le développeur de centres de données avait prévu de transformer plus de 800 acres dans le comté de Prince William, en Virginie du Nord, un projet qui aurait couvert 22 millions de pieds carrés, en faisant le plus grand campus de centres de données au monde. Situé en bordure d'un champ de bataille historique de la Guerre de Sécession et sur ce qui était autrefois un terrain protégé du développement, le projet a suscité une forte opposition de la part des propriétaires et a été bloqué par des poursuites judiciaires.

Dans le cadre de la poussée plus large de Wall Street vers les centres de données, les investissements ont afflué en Virginie du Nord, considérée comme le plus grand marché de centres de données du pays, et mieux connue sous le nom de « Data Center Alley »

Mais dans un revirement stratégique, ces derniers jours, les dirigeants de QTS ont décidé que cela ne valait pas la peine de poursuivre devant les tribunaux, ont indiqué les sources de Bloomberg. Les avocats de la société prévoient d'informer le tribunal de leur décision dès cette semaine, ont déclaré ces personnes, qui ont demandé à ne pas être nommées pour discuter d'informations non publiques.

La croissance rapide de QTS en a fait un exemple emblématique de la façon dont le capital-investissement a alimenté l'expansion effrénée de l'industrie des centres de données. Ces ambitions se heurtent à l'anxiété du public face aux tensions sur les réseaux électriques et à la hausse des prix de l'immobilier causées par les centres de données d'IA.

Ce recul pourrait être le coup de grâce pour le projet « Digital Gateway » de Virginie, un méga site d'environ deux fois la taille de Central Park à New York, avec des besoins en énergie comparables à ceux d'une ville. L'initiative était censée générer quelque 100 milliards de dollars de dépenses et créer l'un des plus grands corridors technologiques au monde. Ce n'est plus le cas.

Le projet avait déclenché des audiences publiques houleuses et prolongées. Une erreur administrative liée à une réunion clé sur le zonage a créé des revers pour les promoteurs. Déjà, Compass Datacenters, soutenu par Brookfield, qui devait construire sur plus de 800 acres du site, s'était retiré en mai.

Les revirements des deux sociétés, écrit Bloomberg, constituent l'un des retraits les plus spectaculaires de promoteurs d'un projet de centre de données.

C'est un rappel de la façon dont la course des entreprises technologiques pour l'infrastructure informatique nécessaire au soutien des avancées de l'IA fait face de plus en plus aux mêmes goulots d'étranglement, des pénuries d'énergie aux tensions sur l'approvisionnement, dont nous avons averti depuis deux ans et dont Citadel a averti le plus récemment.

L'opposition organisée monte, forçant les entreprises et les promoteurs à être plus délibérés dans le choix de leurs sites de construction. C'est précisément ce que nous avions averti il y a un an qu'il se produirait à mesure que davantage d'organisations de base s'opposeraient au déploiement incessant des centres de données. Au moins, nous n'en sommes pas encore au stade des incendies criminels (pour l'instant).

Pour tenir compte des coûts de telles constructions, la Virginie a récemment adopté un budget avec une taxe sur la consommation d'énergie pour les centres de données, et d'autres États menacent d'imposer des moratoires sur les nouveaux développements. Les centres de données — et la façon dont leurs coûts et avantages sont partagés — émergent désormais comme un enjeu majeur à l'approche des élections de mi-mandat américaines. Ces obstacles soulèvent des questions pour les investisseurs quant à la capacité du déploiement de l'IA à maintenir ce rythme.

Pour les organisateurs communautaires et les résidents qui ont passé les cinq dernières années à s'opposer au Digital Gateway, le retrait de QTS validera désormais un manuel qui impliquait des campagnes de pression sur les politiciens locaux et des attaques juridiques. Cela déclenchera également une réaction encore plus puissante à l'échelle nationale contre ces développements indésirables.

Comme le rappelle Bloomberg, des centaines de partisans et de critiques se sont présentés à une audience de zonage de 27 heures en 2023 pour faire pression sur les autorités concernant le projet. Après que les responsables du comté ont voté de justesse pour approuver la conversion de terres agricoles et semi-rurales en centres de données, les organisateurs communautaires et les résidents ont intenté des poursuites judiciaires.

Le résultat de la réunion — et si le comté avait correctement annoncé l'événement — était au cœur des contestations juridiques. Les poursuites reposaient sur un détail : les deux premiers avis de journaux annonçant l'audience n'étaient pas séparés d'au moins six jours, comme l'exigeaient les codes étatiques et locaux à l'époque. Bien qu'il ne soit pas clair si des agents de Blackstone avaient tenté de « graisser la patte » au conseil de zonage pour accélérer discrètement le processus du centre de données, le résultat a finalement été catastrophique pour les constructeurs.

En mars, les tribunaux de Virginie ont confirmé une décision antérieure selon laquelle les approbations de zonage étaient invalides parce que les avis publics pour la réunion ne respectaient pas les règles.

« Bien que nous croyions toujours que ce projet offrait des avantages significatifs pour la région et nos voisins, les récentes actions en justice et les obstacles réglementaires cumulatifs ont effectivement fermé une voie viable pour aller de l'avant », a déclaré AJ Byers, président de Compass Datacenters, dans un communiqué à la suite de la décision.

Après le retrait de Compass du projet, QTS s'est retrouvé seul promoteur. C'était la seule partie qui avait demandé un appel de l'affaire devant la Cour suprême de Virginie.

À l'origine, les dirigeants de la société s'inquiétaient de la perspective de créer un précédent juridique sur la base d'une erreur administrative. Après le retrait de Compass, QTS a perdu un partenaire qui aurait partagé les coûts de mise à niveau des diverses infrastructures nécessaires aux développements massifs, a déclaré l'une des personnes familières avec le dossier. QTS a décidé que cela ne valait pas la peine de poursuivre le projet.

Blackstone, qui a acquis QTS en 2021, est un important financier de centres de données, avec un portefeuille de plus de 150 milliards de dollars de tels actifs dans le monde.

La résistance politique et populaire de plus en plus virulente contre la construction de nouveaux centres de données explique pourquoi Blackstone a commencé à avoir des doutes alors que la bulle de l'IA atteint son sommet, vendant d'abord des centres de données existants et abandonnant maintenant des projets à venir. Un récent sondage Gallup a révélé que 7 Américains sur 10 s'opposent à la construction de centres de données pour l'intelligence artificielle dans leur région, dont près de la moitié, 48 %, qui y sont fortement opposés. À peine un quart soutient ces projets, avec 7 % y étant fortement favorables.

La moitié des opposants mentionnent l'utilisation excessive de ressources par les centres de données, dont 18 % chacun mentionnant leur utilisation de l'eau et de l'énergie. Seize pour cent mentionnent une préoccupation environnementale connexe liée à la pollution, notamment la pollution sonore et la pollution de l'air et de l'eau.

Environ un opposant sur cinq s'inquiète de l'impact sur la qualité de vie locale, notamment l'augmentation de la population, l'augmentation du trafic et la préférence pour que les terres soient utilisées à d'autres fins. Une proportion similaire mentionne des conséquences économiques potentiellement négatives, notamment des factures d'énergie plus élevées, des augmentations du coût de la vie et le coût de construction des centres de données (qui pourrait impliquer l'utilisation de fonds publics).

La majeure partie de l'opposition restante découle de préoccupations générales ou spécifiques concernant l'intelligence artificielle.

Blackstone, qui gère plus de 1 300 milliards de dollars, se présente comme le plus grand fournisseur mondial de centres de données, et possède également certaines des infrastructures qui les alimentent. Il a acquis QTS en 2021 et a acheté le fournisseur informatique australien AirTrunk en 2024. En mai, la société a procédé à une introduction en bourse pour Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc., son véhicule d'acquisition de centres de données, qui vise à acheter des propriétés déjà construites et louées bénéficiant du boom de l'intelligence artificielle.

Et maintenant que le mouvement de protestation sait comment résister aux occupants non invités de Wall Street, grâce à la capitulation de Blackstone, attendez-vous à une augmentation exponentielle des tentatives juridiques (et autres) pour entraver le déploiement des centres de données à travers les États-Unis, garantissant que le supercycle de l'IA, qui accuse déjà des années de retard avec seulement la moitié des centres de données censés être construits en cours et dans les délais, devra faire face à une avalanche de retards et d'annulations, garantissant que le retour sur les dépenses d'investissement financées par la dette sera encore moindre à mesure que les dates de lancement éventuelles s'éloignent progressivement dans un avenir incertain.